1

2

3

4

5

 

Za lokal socjalny

Drugą kategorię czynszu stanowi czynsz za najem lokali socjalnych. Również i w tym wypadku stawki czynszu są ustalane uchwałą rady gminy. Ponieważ lokale socjalne mają obniżoną wartość użytkową, a zwłaszcza gorsze wyposażenie techniczne, to czynsz najmu tych lokali powinien być co do zasady niższy od czynszu regulowanego.

Skąd ten przywilej?

Omawiając problematykę czynszu regulowanego warto zwrócić uwagę na art. 66 ustawy o najmie lokali. Zgodnie z jego treścią lokale o powierzchni przekraczającej 80 m2 i należące do zasobów gminy mogą być oddawane w najem za zapłatą czynszu wolnego. Otóż owo uprzywilejowanie gminy w stosunku do innych podmiotów (np. Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych) nie znajduje żadnego uzasadnienia w prawie i może być uznane za naruszające zasady państwa prawnego. Okazuje się bowiem, że gmina, która ma realizować zadania publicznoprawne polegające na zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej w przeciwieństwie do podmiotów, na których nie spoczywa taki obowiązek ma możliwość wynajmu określonych lokali za zapłatą czynszu wolnego.Zgodnie z tą ustawą rada gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych towarzystwa stawki czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na ich budowę. Stawki czynszu są ustalane przez radę gminy po uprzednim przedstawieniu jej przez towarzystwo budownictwa społecznego propozycji wysokości czynszu wraz z kalkulacją. Całoroczny czynsz w tym wypadku nie może być wyższy niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu.

Opłaty za najem mieszkania

Zgodnie z ustawą o najmie lokali czynsz regulowany opłacają najemcy lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminy oraz stanowiących własność Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz osób prawnych prowadzących eksploatację budynków w celach nie zarobkowych, a także najemcy lokali w budynkach prywatnych, zajmujący te lokale na podstawie wydanej w przeszłości decyzji administracyjnej o przydziale. Stawkę takiego czynszu ustala rada gminy w drodze uchwały. Musi przy tym uwzględnić czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokalu, czyli: położenie budynku (centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca), położenie lokalu w budynku (kondygnacja, stopień nasłonecznienia), wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje, ogólny stan techniczny budynku. Uchwała rady gminy, ustalająca zróżnicowane stawki czynszu regulowanego, w sposób oczywisty ogranicza autonomię woli stron w zakresie ustalania wysokości czynszu najmu. Jest przy tym uchwałą z zakresu administracji publicznej, a to oznacza, że osoba, której interes prawny został taką uchwałą naruszony, ma prawną możliwość wezwania rady gminy do usunięcia owego naruszenia. Po bezskutecznym wezwaniu osoba ta może zaskarżyć uchwałę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Środki te służą kontroli legalności przepisów gminnych dotyczących czynszu regulowanego.

Zatrudnianie cudzoziemców

Jest to możliwe pod warunkiem uzyskania przez pracodawcę przewidzianego przez przepisy zezwolenia na pracę. Wydaje je dyrektor właściwego miejscowo wojewódzkiego urzędu pracy po przeanalizowaniu sytuacji na rynku pracy w podległym mu regionie. W zezwoleniu określa się czas obowiązywania (nie więcej niż 12 miesięcy) i stanowisko lub rodzaj wykonywanej pracy. Cudzoziemiec może być zatrudniony tylko przez okres oznaczony w zezwoleniu, ale dyrektor wojewódzkiego urzędu pracy może je przedłużyć na pisemny wniosek pracodawcy. Pracodawca oprócz normalnych obciążeń związanych ze stosunkiem pracy ma dodatkowo obowiązek dokonania jednorazowej wpłaty na konto Funduszu Pracy wojewódzkiego urzędu pracy, który wydał zezwolenie. Wysokość wpłaty jest równa sumie najniższego wynagrodzenia za każdą osobę objętą zezwoleniem. Po ewentualnym przedłużeniu ważności dokumentu wplata wynosi połowę najniższego wynagrodzenia. W razie zatrudnienia cudzoziemca bez uzyskania zezwolenia zarówno pracodawcy, jak i zatrudnionemu grozi kara grzywny. Na zakończenie trzeba dodać, że oprócz wyżej opisanych obowiązków wynikających z przepisów prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, na zatrudnianych pracownikach, zleceniobiorcach czy wykonawcach dzieła ciążą również zobowiązania wynikające z przepisów prawa podatkowego.

Umowa o dzieło

Jest to również umowa prawa cywilnego i odnoszą się do niej przedstawione powyżej uwagi dotyczące swobody umów. Stronami umowy są tutaj przyjmujący zamówienie (czyli wykonawca dzieła) i zamawiający. Umowa o dzieło zawsze ma charakter odpłatny. Głównym celem zawarcia takiej umowy jest osiągnięcie konkretnego rezultatu w postaci dzieła, które musi być na tyle fizycznie namacalne, że możliwe do odebrania. Tak więc istotą umowy w tym wypadku nie jest wykonywanie pewnych czynności, a osiągnięcie umówionego, oznaczonego wyniku. Wykonawca odpowiada tutaj zarówno za niedołożenie należytej staranności, jak i za wady fizyczne lub prawne oddawanego dzieła. Dlatego też ponoszona przez wykonawcę odpowiedzialność jest dużo większa niż odpowiedzialność pracownika lub zleceniobiorcy. Niewątpliwie jest to korzystne dla zlecającego wykonanie dzieła. Kolejną zaletą jest fakt, że umowa o dzieło nie wywołuje żadnych skutków prawnych w zakresie ubezpieczeń społecznych (czyli nie trzeba płacić składek na ZUS). Z tego powodu umowa ta jest najbardziej popularna, aczkolwiek należy jeszcze raz podkreślić, że jest to umowa rezultatu i w związku z tym nie wszystkie czynności mogą być nią uregulowane.

Umowa zlecenie

Regulacje dotyczące takiej umowy zawarte są w Kodeksie cywilnym, a podstawową zasadą prawa cywilnego jest tzw. swoboda umów. Oznacza to, że strony same kształtują treść umowy, a tylko w kwestiach przez nie nieuregulowanych stosuje się przepisy prawa. Niemniej jednak niektóre regulacje kodeksu mają charakter bezwzględnie obowiązujący i nie można ich zmieniać. Istota zlecenia polega na wykonywaniu pewnych czynności lub usług dla dającego zlecenie. Za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie, ale umowa może przewidywać bezpłatne wykonanie usługi (co nie jest możliwe przy umowie o pracę). Zleceniobiorca obowiązany jest do osobistego wykonania zlecenia, chyba że w umowie przewidziano inną możliwość. Ponadto zleceniobiorca ponosi odpowiedzialność cywilną za niedołożenie należytej staranności (staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju) co oznacza, że będzie zobowiązany do naprawienia szkody spowodowanej złym świadczeniem usługi. Obowiązki stron wynikają głównie z treści umowy, ale nie tylko. Otóż zgodnie z obowiązującymi przepisami osoby wykonujące odpłatnie pracę na podstawie umowy zlecenia zawartej na okres co najmniej 15 dni łącznie (okresy umów sumuje się na przestrzeni 60 dni) objęte są obowiązkiem ubezpieczenia społecznego. Składka opłacana jest przez obie strony. Zleceniodawca opłaca część składki na ubezpieczenie społeczne (20% podstawy wymiaru), składkę na fundusz pracy (3%) i na fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych (0,5%). Zleceniobiorca płaci resztę składki na ubezpieczenie społeczne (również 20%). Oczywiście strony mogą umówić się, że składka będzie w całości pokrywana przez zleceniodawcę. Podstawą wymiaru składki jest albo dochód bieżąco zadeklarowany przez dającego zlecenie za zgodą zleceniobiorcy (jednak nie niższy od kwoty odpowiadającej 60% przeciętnego wynagrodzenia z poprzedniego kwartału ogłaszanego dla celów emerytalnych), albo faktycznie osiągnięty dochód z wykonywania umowy pod warunkiem, że w umowie określono go kwotowo lub w kwotowej stawce godzinowej bądź akordowej. Obowiązek ubezpieczenia nie obejmuje osób, które: nie ukończyły 18 lat, są równocześnie pracownikami zatrudnionymi co najmniej w pełnym wymiarze czasu pracy obowiązującego w danym zawodzie, albo objęte są odrębnymi przepisami w zakresie zaopatrzenia emerytalnego lub ubezpieczenia społecznego, mają ustalone prawo do emerytury lub renty, chyba że zgłoszą wniosek o objęcie ubezpieczeniem, są studentami i nie ukończyły 26 roku życia, chyba że zgłoszą wniosek o objęcie ubezpieczeniem. Na koniec wykonywania umowy zleceniobiorca powinien otrzymać zaświadczenie o okresie ubezpieczenia społecznego z tytułu wykonywania umowy zlecenia oraz o wysokości wynagrodzenia, od którego opłacano składki ZUS (nie należy mylić tego zaświadczenia ze świadectwem pracy, którego w tym wypadku wydać nie wolno).

Umowa o pracę

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Kodeksu pracy osoba fizyczna może stać się pracodawcą, jeżeli zatrudni choćby jednego pracownika i to bez względu na cel owego zatrudnienia. Umowa o pracę musi spełniać następujące warunki: pracownik zobowiązuje się do osobistego wykonywania pracy określonego rodzaju na rzecz i pod kierunkiem pracodawcy, pracodawca zaś do zatrudniania pracownika za wynagrodzeniem. Jeżeli te przesłanki zostały spełnione, zatrudnienie zawarto na podstawie stosunku pracy, i to bez względu na nazwę zawartej przez strony umowy. Oznacza to, że osoba zatrudniona w ten sposób pozostaje pod pełną ochroną prawa pracy. Jej podstawowym zadaniem jest wykonywanie pracy, a odpowiedzialność za rzetelne spełnienie tego obowiązku określono w przepisach Kodeksu pracy: pracownik odpowiada do wysokości ewentualnie wyrządzonej szkody, ale jeśli szkoda nie była wyrządzona umyślnie odszkodowanie nie może przekroczyć wysokości trzymiesięcznego wynagrodzenia. Z tytułu świadczenia pracy pracownikowi przysługują wszystkie przewidziane przez prawo pracy i przepisy dotyczące ubezpieczeń społecznych uprawnienia, na przykład prawo do corocznego urlopu wypoczynkowego, gwarancja minimalnej płacy, czas pracy nie dłuższy niż 42 godziny tygodniowo, prawo do świadczeń pieniężnych z ubezpieczenia społecznego w razie choroby, prawo do świadczeń z tytułu wypadków przy pracy itp. Zatrudniający musi z kolei dopełnić wszystkich formalności z tym związanych, a przede wszystkim ma obowiązek odprowadzenia składki na ubezpieczenie społeczne (45% podstawy wymiaru), fundusz pracy (3%) i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych (0,5%). Podstawę obliczenia składki stanowi ogólnie rzecz ujmując płaca, którą pracownik otrzymuje przed potrąceniem należnych podatków. Jeżeli pracodawca łamie prawa zatrudnionego, grożą mu wysokie grzywny. W razie wątpliwości co do charakteru zawartej umowy pracownik lub inspektor pracy zawsze ma możliwość wystąpienia do sądu pracy z żądaniem ustalenia, że obie strony łączy stosunek pracy (nie ponosi z tego tytułu żadnych opłat). Nie ulega zatem wątpliwości, że zatrudnienie sąsiada do remontu na podstawie umowy o pracę może być bardzo kłopotliwe. Ponadto wykonywanie robót stolarskich, malarskich czy hydraulicznych wcale nie musi spełniać warunków charakterystycznych dla stosunku pracy. Wykonawca może wykonywać pracę według swojego uznania, za pomocą przyniesionych ze sobą narzędzi, przychodząc do nas w wybranym przez siebie czasie. W takiej sytuacji należy rozważyć możliwość zawarcia umowy cywilnej.

Zawieranie umowy z pracownikiem

Zatrudniając robotnika zawsze należy pamiętać o przestrzeganiu przepisów prawa, gdyż w razie nieprzewidzianych kłopotów na przykład wypadku przy pracy konsekwencje mogą okazać się bardziej kosztowne niż wszystkie razem składki i opłaty. Nierzadko zdarza się, że do wykończenia świeżo nabytego mieszkania lub domu oddanego przez spółdzielnię czy dewelopera w tzw. stanie surowym zamkniętym chcemy zatrudnić niedrogiego fachowca. Nierzadko fachowcem tym jest sąsiad emeryt mający smykałkę majsterkowicza, tani fachman z okolic Zakopanego czy nawet polecony nam przez znajomych, sprawdzony robotnik zza Buga. Jeżeli osoba ta prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, nasze zobowiązania sprowadzają się do dotrzymania warunków zawartej umowy. A jak postąpić, gdy pan Kazio z sąsiedztwa nie ma własnej firmy, ale mieszkanie wyremontuje nam bardzo chętnie, szybko i niedrogo w ramach dorobienia sobie do skromnej emerytury. Jeśli wszystko ma odbyć się zgodnie z prawem, musimy przede wszystkim zastanowić się, jaką umowę zawrzeć z sąsiadem.

Odpowiedzialność zawodowa

Osoby z uprawnieniami budowlanymi podlegają odpowiedzialności zawodowej. Oznacza to, że w postępowaniu przed wojewodą w specjalnym trybie mogą być ukarane upomnieniem, upomnieniem z jednoczesnym nałożeniem obowiązku ponownego złożenia egzaminu, a nawet zakazem wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie przez okres od roku do 5 lat. Odpowiedzialności zawodowej podlegają osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, które: dopuściły się występków lub wykroczeń określonych w ustawie, zostały ukarane w związku z wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, spowodowały wskutek rażących błędów lub zaniedbań zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska albo znaczne szkody materialne, nie spełniają lub spełniają niedbale swoje obowiązki, uchylają się od podjęcia nadzoru autorskiego lub wykonują niedbale obowiązki wynikające z pełnienia tego nadzoru. Decyzję o ukaraniu wpisuje się do centralnego rejestru ukaranych prowadzonego przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie z reguły starają się o zachowanie jak najlepszej pozycji w zawodzie i unikają sytuacji stwarzających podstawę do wymierzenia odpowiedzialności zawodowej. W wypadku stwierdzenia nieprawidłowości inwestor powinien przypomnieć osobom odpowiedzialnym za przebieg budowy o możliwości ukarania zwłaszcza że oprócz odpowiedzialności zawodowej grozi im również odpowiedzialność karna, karno-administracyjna i materialna.

Wszystko w rejestrze

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego prowadzi pełny rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane. Rejestr jest jawny i skomputeryzowany. Każdy ma prawo sprawdzić zakres uprawnień dowolnej osoby. Zgodnie z ustawę Prawo budowlane organy państwowego nadzoru budowlanego kontrolują, czy osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie mają uprawnienia do pełnienia tych funkcji w odpowiedniej specjalności i zakresie. Mogą to robić zarówno z urzędu, jak i na wniosek osób zainteresowanych w wypadkach budzących wątpliwość co do prawidłowego stanu prawnego. We wszystkich sprawach budzących wątpliwość warto zatem sprawdzić uprawnienia w rejestrze lub zwrócić się o wyjaśnienie do państwowego nadzoru budowlanego. Wyższy stopień wtajemniczenia Przepisy prawa przewidują możliwość uzyskania uprawnień rzeczoznawcy budowlanego. Może je zdobyć osoba, która: korzysta w pełni z praw publicznych, ma dyplom ukończenia wyższej uczelni technicznej, uprawnienia budowlane oraz co najmniej 5 lat praktyki odbytej po ich uzyskaniu, opinię dwóch rzeczoznawców budowlanych odpowiedniej specjalności, opinię właściwego ze względu na rodzaj uprawnień stowarzyszenia naukowo-technicznego. O nadaniu tytułu rzeczoznawcy budowlanego orzeka wojewoda na wniosek zainteresowanego. Zakres funkcji rzeczoznawcy nie może wykraczać poza specjalność techniczno-budowlaną objętą posiadanymi uprawnieniami. Centralny rejestr rzeczoznawców prowadzi Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Prawidłowe i kompetentne sprawowanie funkcji rzeczoznawcy jest bardzo istotne ze społecznego punktu widzenia z jego pomocy można skorzystać we wszystkich trudnych i nietypowych sprawach, pojawiających się w trakcie budowy oraz podczas utrzymywania obiektu budowlanego.